はじめに
２０２６年５月２８日、厚生労働省と国土交通省より旅館業許可時の建築基準法適合確認を徹底する重要通知が出されました。
これまで建築確認申請が不要だった２００㎡以下の物件でも、保健所から建築士による適合証明書の提出が求められる運用へ舵が切られています。
民泊の日数制限を回避するための安易な転換は通用しません。
法改正と自治体ごとの最新動向、事業者が取るべき実務対策を行政書士が解説します。
１．２０２６年５月２８日通達：旅館業許可における「建築基準法適合確認」の厳格化
⑴ 通知の背景と目的
厚生労働省および国土交通省が連名で発出した通知
（健生衛発０５２８第１号・国住指第１６４号）により、
旅館業の営業許可手続きが見直されました。
戸建住宅や共同住宅などの既存建築物をホテル、旅館、簡易宿所へと用途変更する際、
安全性の確保と法令遵守を徹底するため、衛生主管部局（保健所）への書類提出が義務付けられました。
⑵ 衛生主管部局と建築部局の連携強化
これまで保健所の窓口では十分に確認しきれなかった建築基準法への適合性について、自治体の建築指導課等との連携が明確に位置付けられました。
無許可建築や違法な間取り変更が行われた物件での営業を未然に防ぐことが最大の狙いです。
２．【面積別】保健所から提出を求められる書類のルール
⑴ 用途変更する床面積の合計が２００㎡を超える場合
・用途変更に係る確認済証の提出が必須
従来通り、指定確認検査機関または特定行政庁へ建築確認申請を提出し、
交付された「確認済証」を保健所へ提出する流れに変わりはありません。
⑵ 用途変更する床面積の合計が２００㎡以下の場合（最大の変更点）
・建築基準関係規定に適合している旨の「建築士による証明書」の提出
建築確認申請そのものは法令上不要ですが、建築基準法を遵守している客観的根拠として、
一級建築士または二級建築士が発行した証明書類の提出が求められます。
３．なぜこの通知が出されたのか？「民泊の逃げ道」への包囲網
⑴ 自治体による民泊規制の強化と駆け込み需要
東京２３区をはじめとする都市部では、住宅宿泊事業法（民泊）に対する上乗せ条例が強化されています。
年間１８０日制限や曜日制限を回避するため、
日数無制限で営業可能な「簡易宿所」や「旅館・ホテル」へ用途変更しようとする事業者が急増しました。
⑵ 「確認申請不要＝何でもあり」の違法運用の遮断
２００㎡以下であれば確認申請が不要であることを逆手に取り、
排煙設備や非常用照明、防火区画などを無視して開業する事例が散見されていました。
今回の通知は、こうした抜け道を利用した違法営業を完全に封じ込めるための措置です。
４．自治体ごとに広がる運用の温度差【品川区・江東区・台東区の比較】
⑴ 指定フォーマットを用意している自治体
① 品川区の事例
・区独自の「建築基準法適合状況報告書（建築士の証明書）」の指定雛型が整備されています。
・区が指定するチェック項目に沿って建築士が図面審査や現地調査を行い、記名押印した書類を提出しなければ申請が受理されません。
⑵ 雛型はないが任意様式での書面提出を求める自治体
① 江東区の事例
・江東区では保健所指定の統一雛型までは用意されていないものの、建築士が作成した「建築基準法に適合している旨の書面（証明書）」の提出が明確に求められています。
・書式が自由である分、建築士側で法令適合状況を論理的かつ網羅的に記載した書類を作成・添付する必要があります。
⑶ 現状は証明書の提出を義務付けていない自治体
① 台東区の事例
・台東区など一部の区では、現時点において一律の適合証明書提出までは要求されていません。
・ただし、事前相談時の口頭確認などは行われており、今後の国の指導徹底や要綱改定により、同様の書面提出が義務化される可能性は十分に考えられます。
５．事業者が取るべき「具体的な適合証明書対策」と実務のハードル
⑴ 既存建築物の図書・履歴の確認
① 「建築確認済証」および「検査済証」の有無を調査
・新築当時の図面、確認済証、検査済証が残っているかを確認します。
・検査済証が存在しない場合は、国土交通省のガイドラインに基づく現況調査を建築士に依頼する必要が生じ、費用と期間が余分にかかります。
⑵ 旅館業特有の建築基準法への適合
① 避難施設や防火設備のクリア
・建築基準法第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）の規定に基づき、
規模や階数に応じた耐火性能が求められます。
・間仕切壁の構造、非常用の照明装置、歩行距離や避難階段の設置基準、内装制限など、
住宅用基準から旅館業用基準への改修工事が必要となります。
⑶ パートナーとなる専門建築士の確保
① 責任を伴う証明書発行へのハードル
・適合証明書を発行する建築士には重大な法的責任が伴うため、引き受けてくれる建築士を探すこと自体が難航するケースが増えています。
・旅館業やリノベーションの実務経験が豊富な建築士を、物件契約前の段階で確保しておくことが事業成功の絶対条件です。
６．行政書士からのアドバイス：今後の開設スケジュールと事業設計
⑴ 「事前トリプル相談」の徹底
① 保健所・建築指導課・消防署への同時アプローチ
・図面作成の初期段階で保健所（衛生主管部局）、自治体の建築指導部局、所轄消防署の３者へ同時に相談を行うことが不可欠です。
・自治体ごとの証明書運用の違いを初動で把握しておかないと、物件取得後に開業不能となるリスクがあります。
⑵ 予算とスケジュールの見直し
① コスト構造の転換
・建築士による現地調査費、適合証明書の発行費用、基準に合わせるための改修工事費をあらかじめ資金計画に組み込む必要があります。
・従来よりも開業準備期間を１〜２ヶ月程度長めに設定した事業計画の立案が求められます。
まとめ
２０２６年５月の通知により、
２００㎡以下の小規模な簡易宿所であっても建築士による適合確認が求められるなど、
開業のハードルは上がりました。
品川区のように指定雛型がある自治体、江東区のように任意様式で提出を求める自治体、
台東区のように現時点では要求しない自治体と運用が分かれています。
物件契約を結ぶ前に、
旅館業法と建築基準法に精通した専門家へ早期にご相談いただくことをおすすめします。
