はじめに
墨田区をはじめ都内各地で、営業日数の制限を受けずに通年営業ができる「旅館業」への転換を検討する民泊オーナー様が増えています。
しかし、旅館業への転換には建築基準法や消防法の厳しい基準をクリアしなければなりません。
本記事では、墨田区を例に具体的な改修工事の内容や図面、
建築士による適合確認書の手続きを解説します。
当事務所は建築士、工事業者、工務店と深く提携しており、
墨田区はもちろん他地域でもワンストップで対応可能ですのでぜひご相談ください。
１．建築基準法上の用途変更と手続き
民泊（住宅宿泊事業法）は建築基準法上で「住宅」として扱われますが、
旅館業（ホテル・旅館営業や簡易宿所営業）への転換は「ホテル・旅館」への変更となり、
用途変更の手続きが必要になります。
➀ 床面積が２００平米を超える場合
建築基準法に基づき、用途変更の確認申請手続きが必須となります。
➁ 床面積が２００平米以下の場合
確認申請手続き自体は不要ですが、建築基準法の規定（防火や避難など）には必ず適合させなければなりません。
また、前提として既存の建物が適法に建てられ、維持されている必要があります。建築時の「検査済証」の有無が重要なポイントとなります。
２．具体的な改修工事内容（防火・避難設備）
住宅からホテル・旅館へ用途を変える際、不特定多数の人が就寝する施設の安全性を確保するため、主に以下のような改修工事が必要になります。
➀ 間仕切壁の補強
客室間の間仕切壁を、準耐火構造などにして小屋裏や天井裏までしっかりと達するように設置する必要があります。
➁ 防火区画（竪穴区画）の設置
３階以上に客室（居室）がある場合は、階段室などを防火区画（竪穴区画）にする工事が必要です。
➂ 避難・安全設備の追加
客室や避難通路に「非常用照明器具」を設置するほか、原則として居室への「排煙設備」の設置も求められます。
➃ 階段の改修
住宅用の階段に比べて、踏面（足を乗せる部分）を広くし、蹴上げ（階段の高さ）を低くする寸法規定を満たす必要があります。
建物の構造や規模によっては、3階以上の階を旅館業に使用する際に原則として耐火構造にしなければならない場合もあります。
３．必要となる図面と建築士の適合確認書
旅館業の許可申請を進めるためには、当該建築物が建築基準法に適合していることを証明しなければなりません。
➀ 確認図書と現況の整合
建築時の確認図面通りに施工されているか、違反がないかを確認します。図面が残っていない場合は、建築士による現況測定と図面の復元が必要です。
➁ 建築士による適合確認書
法適合の確認には専門的な知識が不可欠であるため、建築士に建物の調査を依頼し、適合している旨の書類（建築士からの適合確認書等）を作成してもらう必要があります。
４．消防法（５項イ）への適合
旅館業へ転換すると、消防法上の用途が「５項イ（旅館・ホテル・宿泊所）」に変更され、消防用設備の設置基準が非常に厳しくなります。
➀ 自動火災報知設備
原則として設置が必要になります（延べ面積１５０平米以上、特定１階段等に該当する場合は全部など）。
➁ その他の消防設備
消火器（床面積５０平米以上など）、非常警報設備（収容人員２０人以上）、
誘導灯や誘導標識（原則全部）などの設置が義務付けられます。
５．墨田区における主な相談窓口
手続きをスムーズに進めるため、改修工事を行う前に必ず各関係部署へ事前相談を行いましょう。
※本記事では墨田区を例に挙げていますが、他地域の場合も同様に各自治体の建築指導課や保健所が窓口となります。
➀ 建築基準法に関すること
墨田区都市計画部 建築指導課
➁ 旅館業法の許可に関すること
墨田区保健衛生部（墨田区保健所）生活衛生課 生活環境係
６．当事務所の強み：東京・近隣エリア対応＆専門家との強力なネットワーク
民泊から旅館業への転換には、行政への書類申請だけでなく、
正確な図面作成や基準を満たすための実際の改修工事がセットで発生します。
当事務所では、旅館業対応のノウハウを持つパートナー建築士、
宿泊施設の施工実績が豊富な工業者・工務店と緊密に提携しています。
今回は墨田区の例を中心に解説しましたが、
当事務所は他の地域での旅館業転換手続きや改修・施工のご相談にも幅広く対応しております。
「地元で頼める建築士や工務店が見つからない」「他区や他県にある物件の用途変更を進めたい」
という方もご安心ください。
当事務所が窓口となり、各地の法令や条例を確認した上で、
調査・図面作成・改修工事から最終的な許可申請まで、トータルでサポートいたします。
まとめ
今回は墨田区を例に民泊から旅館業への転換手続きを解説しましたが、
他地域でも建築基準法や消防法の適合、専門的な工事が必要です。
当事務所は信頼できる建築士や工務店、工業者と強固に提携しており、
エリアを問わず図面手配から工事、申請までトータルでお引き受けが可能です。
地域の条例に合わせた最適なプランをご提案いたしますので、
墨田区内外で旅館業への転換をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
許認可申請についてご相談のある方は
行政書士 佐野徳司 RTT行政書士事務所
電話：０３－６６５７－５５９３
FAX：０３－６６５７－４８５８
メール：お問い合わせフォームよりご連絡ください
