はじめに
江戸川区内で民泊を運営されているオーナー様に向けて、旅館業法に基づくホテル営業へ転換するための手続きや要件を分かりやすく解説します。
民泊の営業日数制限による機会損失を防ぎ、通年営業で収益を最大化するためには、旅館業許可の取得が非常に有効な戦略です。
しかし、江戸川区独自の基準に加え、都市計画法に基づく「用途地域」による制限をクリアしなければ、そもそもホテル営業ができない地域もあります。
当事務所が申請の要点と注意点を詳しくまとめました。
１．用途地域による設置制限
一軒家からホテルへ申請し直す場合、最初に対処しなければならないのが「用途地域」の確認です。
日本国内の土地は都市計画法により建物の用途が制限されており、住宅街の多くのエリアではホテル・旅館の建築（用途変更）が認められていません。
➀ 営業可能な用途地域
第一種住居地域（床面積３，０００㎡以下などの制限あり）、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域
➁ 営業不可能な用途地域
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業専用地域
江戸川区は閑静な住宅街（第一種・第二種中高層住居専用地域など）も広範囲に占めているため、民泊として営業できている物件であっても、ホテルとしての用途変更が法的に不可能な場合があります。
事前に江戸川区都市開発部都市計画課で用途地域や地区計画について必ず確認（事前相談）を行う必要があります。
２．旅館業許可（旅館・ホテル営業）の基本要件
用途地域の要件をクリアした上で、以下の旅館業法の４項目をすべて満たす必要があります。
➀ 宿泊料を受けていること
➁ 寝具を使用して施設を利用すること
➂ 施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあること
➃ 宿泊者がその部屋に生活の本拠を有さないこと
ウィークリーマンションや定期借家契約を理由に「生活の本拠がある」と判断することはできないため、実際の利用形態を総合的に考慮して判断されます。
３．客室の面積と構造に関する基準
建築図面の床面積と、旅館業法で定められた面積の計算方法は異なるため、特に注意が必要です。
➀ 構造部分の合計床面積
１客室あたり７平方メートル以上、寝台（ベッド等）を設ける場合は９平方メートル以上が必要です。
この面積は壁の厚みの中心で測る「壁芯」ではなく、壁の内側で計算する「内のり」で算定します。
また、通常は立ち入らないクローゼットなどの収納部分や床の間は、面積から除外されます。
➁ 客室有効面積
宿泊者１人あたり３平方メートル以上の有効面積を確保しなければなりません。
有効面積の計算には寝室のみがカウントされ、浴室やクローゼットの面積は含まれません。
➂ その他の設備基準
・ トイレ設備は各階に設ける必要があります。
・ 宿泊者の履物を保管する設備（下駄箱など）が必要です。
４．玄関帳場（フロント）の設置と代替基準
江戸川区では、原則として宿泊者が通過する場所に面した玄関帳場の設置を求めており、営業時間中は従事者が常駐する必要があります。
ただし、以下の要件を満たす場合は、玄関帳場を設置しない（無人型・ICT管理）ことが可能です。
⑴ 玄関帳場を設けない場合の要件
➀ ビデオカメラ等により、宿泊者と双方向の会話で本人確認や出入りの状況を常時鮮明な画像で確認できること。
➁ または、自動チェックイン機器等で本人確認と照合を行い、顔を判別できる角度で録画できること。
さらに、交付された鍵がなければ宿泊者専用区域に出入りできない構造であること。
➂ 鍵の受け渡しを適切に行い、宿泊者名簿を正確に記載できる設備を備えていること。
⑵ １０分以内の駆け付け要件
玄関帳場を設置せずに施設を管理する場合、事故などの緊急時対応策として、常時２４時間３交代制でおおむね１０分程度（距離として概ね８００メートル以内）に営業者や従業員が駆け付けられる体制を整えなければなりません。
５．江戸川区特有の住民への事前周知と学校照会
江戸川区の指導により、申請予定地の周辺住民等に対して事前に周知を行い、その報告書を保健所に提出することが義務付けられています。
⑴ 周知が必要な周辺範囲
➀ 申請予定地の敷地境界線から水平距離が１０メートル以内にある建物の居住者および使用者。
➁ 隣接する道路が片側一車線であるときは、１０メートルを超える場合も含みます。
⑵ 周知の方法
施設名称、所在地、事業者名、連絡先などを記載した説明資料を、
個別配布やポスティング等の方法で行い、問い合わせには誠意をもって対応します。
⑶ 設置場所に関する意見照会（学校照会）
許可申請施設の敷地の周囲おおむね１００メートルの区域内に、
学校や児童福祉施設、図書館、特定の公園等がある場合、保健所から関係機関に対し、
環境を著しく害するおそれがないか意見照会が行われます。
６．許可申請に必要な主な書類
区内全域を管轄する江戸川保健所（小岩健康サポートセンター内）に提出する主な必要書類は以下の通りです。
正副２部を用意します。
➀ 旅館業営業許可申請書および申告書
➁ 半径３００メートル以内の見取図（住宅、道路、学校等の記載があるもの）
➂ 建物配置図、各階平面図、正面図、側面図
➃ 照明、給排水、機械換気設備の系統図（ガス使用時は配管図も必要）
➄ 土地および建物に係る登記事項証明書（3か月以内の原本）
➅ 事前周知を実施した報告書
➆ 申請手数料（旅館・ホテル営業は３０，６５０円）
➇ 定款の写しおよび法人の登記事項証明書（法人の場合）
申請書を受理した後、保健所から関係機関（各消防署や教育機関等）への通知や照会が行われ、
施設完成後の検査を経て適合が確認されれば許可書が交付されます。
まとめ
江戸川区で民泊からホテルへ変更するためには、
内のりによる厳格な面積計算や住民への事前周知に加え、
そもそもその土地がホテル営業を認められている「用途地域」であるかを
最初に見極める必要があります。
特に無人フロントを想定されている場合は、
２４時間３交代制で１０分以内に駆け付けられる体制の構築も必須です。
当事務所では、こうした複雑な用途地域の調査から図面算定、行政手続きまで、
トータルでサポートを行っております。
