はじめに
２０２６年５月の国通知により、２００㎡以下の簡易宿所やホテルへの用途変更でも「建築士による適合証明書」の提出が実質必須化されました。
民泊からの転換対策と東京２３区の最新動向を行政書士が緊急解説します。
１．２０２６年５月２８日通達：旅館業許可における「建築基準法適合確認」の厳格化
通知の背景と目的
厚生労働省と国土交通省が連名で出した通知（健生衛発０５２８第１号・国住指第１６４号）により、既存建築物（戸建住宅・共同住宅など）からホテル・旅館・簡易宿所へ用途変更する際の安全確保が厳格化されました。
これにより、衛生主管部局（保健所）への建築基準法適合書類の提出が義務化されていきます。
２．【面積別】保健所から提出を求められる「２つの新書類」
① 用途変更する床面積の合計が２００㎡を超える場合
「用途変更に係る確認済証」の提出が必要（従来通りの建築確認申請手続き）。
② 用途変更する床面積の合計が２００㎡以下の場合（※最大の変更点）
建築確認申請自体は不要ですが、「建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書」などの提出が必須となります。
３．なぜこの通知が出されたのか？「民泊の逃げ道」への包囲網
① ２３区の民泊規制強化に伴う駆け込み
江戸川区の「月曜日制限」をはじめとする東京２３区の民泊規制強化を受け、１８０日（１２０日）制限のない「簡易宿所」や「旅館・ホテル」へ駆け込む事業者が激増した背景があります。
② 違法運用のシャットアウト
「確認申請が不要な２００㎡以下なら、建築基準法を無視してヤミで簡易宿所を開業できる」という違法な運用を完全に遮断することが目的です。
４．事業者が取るべき「具体的な適合証明書対策」と実務のハードル
① まずは「建築確認済証・検査済証」の有無を確認
既存建築物の当時の書類が残っているかを確認します。無い場合は「ガイドラインに基づく調査」が必要になります。
② 旅館業特有の建築基準法（法第２７条など）のクリア
住宅から旅館業にする場合、２００㎡以下であっても避難階段の設置、内装制限、防火区画などの基準を満たしているかを建築士が厳密にジャッジします。
③ パートナーとなる建築士の早期確保
「証明書」を発行する建築士には法的な責任が生じるため、民泊・旅館業のリノベーションや法規に強い一級・二級建築士への依頼が不可欠です。
５．行政書士からのアドバイス：今後の開設スケジュールと２３区の独自対応
① 事前の「トリプル相談」の徹底
保健所と建築部局（都市計画課・建築指導課など）の連携が強まるため、消防も含めた事前の三者相談がこれまで以上に必須となります。
② 予算とスケジュールの見直し
・証明書の取得コストと工事期間を、最初から予算と事業計画に組み込むビジネスモデルへの転換が必要です。
③ 東京２３区のローカルルール最新動向（２０２６年現在）
国からの通知を受け、各区の保健所で対応が分かれ始めています。
周辺区を含め、随時ヒアリングによる最新情報のアップデートを行っています。
自治体 |
適合証明書等の対応方針 |
墨田区 |
建築士による適合証明書を請求する方向で調整中。 |
江東区 |
建築士による適合証明書を求めていく方向。 |
台東区 |
適合証明書を「できるだけ提出してほしい」旨の指導を行っている。 |
新宿区 |
建築士の「一筆（適合している旨の書面）」が必要。 |
江戸川区 |
証明書自体は不要だが、「建築士と相談した旨を記した書類」の提出を求める。 |
豊島区 |
現時点では提出を求めていないが、「適合しているのが当たり前」との見解。 |
葛飾区 |
今のところ提出の要求はしていない。 |
渋谷区 |
現時点で変更なし。 |
※その他の区についても現在順次確認を進めています。
隣接する自治体であっても運用の細部が大きく異なるため、事前の綿密な確認が欠かせません。
まとめ
今回の通知により、２００㎡以下の小さなホテル・旅館、簡易宿所でも「建築士の証明」という壁が新設され、安易な民泊転換は通用しなくなりました。
当事務所のある墨田区を含め２３区の対応は様々です。
まずは許可申請を含め専門家へご相談ください。
