はじめに
２０２６年５月２８日付の国からの通知により、
旅館業許可における建築基準法の適合確認が厳格化されました。
２００㎡以下の物件であっても建築士による適合証明が求められる流れですが、
現場の対応は自治体によって大きく分かれています。
すでに独自雛型を用意する区もあれば、運用調整中の区も存在します。
民泊からの転換を検討する事業者に向けて、
東京主要区のリアルな最新動向と取るべき実務対策を行政書士が解説します。
１．２０２６年５月２８日通達：旅館業許可における建築基準法適合確認の厳格化
⑴ 通知の背景と目的 厚生労働省と国土交通省が連名で発出した
通知（健生衛発０５２８第１号・国住指第１６４号）により、
既存の戸建て住宅や共同住宅からホテル・旅館・簡易宿所へ用途変更する際の安全確認が強化されました。
保健所への申請時に、建築基準法への適合を裏付ける確認が徹底されることになりました。
２． 面積別で保健所から提出を求められる書類の基本ルール
⑴ 床面積の規模に応じた手続きの違い
➀ 用途変更する床面積の合計が２００㎡を超える場合
・従来通り、建築確認申請を行い「用途変更に係る確認済証」の提出が必要です。
➁ 用途変更する床面積の合計が２００㎡以下の場合
・確認申請の手続き自体は不要ですが、
「建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書」の提出を求める運用への移行が進められています。
３． 自治体ごとに広がる運用の温度差：現場の最新実務状況
⑴ 東京各区における対応の現状
➀ 品川区（先行導入型）
・区独自の「建築基準法への適合確認証明書」の雛型を策定し、
申請時の提出書類として正式に運用を開始しています。
➁ 江東区（独自書面要求型）
・区としての統一雛型は定めていないものの、
適合内容が明記された建築士作成書類の提出を実質的に求める運用を行っています。
➂ 墨田区・台東区（移行準備中）
・現時点では証明書の提出を必須書類として求めていないケースも見られますが、
今後は国の通知方針に合わせて順次取り扱いが変更・厳格化される見込みです。
４． 通知が出された背景：民泊の逃げ道への規制強化
⑴ 規制強化の経緯
➀ 旅館・簡易宿所への駆け込み需要の増加
・東京２３区における民泊の営業制限強化を受け、
年間１８０日制限のない簡易宿所やホテルへ用途変更を急ぐ事業者が急増しました。
➁ 違法運用の完全なシャットアウト
・２００㎡以下で確認申請が不要なら基準を満たさずに安易に開業できるという誤った解釈を排除し、
宿泊施設の安全性を担保する狙いがあります。
５． 事業者が取るべき具体的な適合証明書対策
⑴ 実務における重要ステップ
➀ 建築確認済証・検査済証の有無を確認
・新築時の図面や検査済証が揃っているかを確認します。
書類が無い場合は、既存不適格や現況を把握するための追加調査が必要となります。
➁ 旅館業特有の基準（法第27条等）のクリア
・２００㎡以下であっても、避難階段の配置、内装制限、防火区画などの基準を満たす必要があります。
建築士による専門的な現地調査が欠かせません。
➂ 実務に強い建築士の早期確保
・証明書の発行には建築士の法的な判断が伴うため、
宿泊施設の用途変更実績が豊富な一級・二級建築士と早い段階で連携することが不可欠です。
６． 行政書士からのアドバイス：今後の開設スケジュール
⑴ 計画推進のポイント
➀ 自治体ごとの事前相談（保健所・建築・消防）を徹底
・区ごとに運用の足並みが異なる現在、計画初期に管轄保健所および建築指導窓口へヒアリングを行い、
求められる書類のレベル感を個別に把握することが最優先です。
➁ 証明費用と工期の予算化
・調査費や改修工事費用、証明書作成期間をあらかじめスケジュールと収支計画に組み込むことが重要です。
まとめ
今回の通達により、２００㎡以下の物件であっても建築士の証明を軸とした適法性の確認が求められる時代に入りました。
品川区のように雛型が定着した区もあれば、墨田区や台東区のように今後運用が追いついてくる区もあり、地域ごとの情報把握が成否を分けます。
民泊からの転換を検討される際は、物件契約の前に必ず最新の地域動向に詳しい専門家へご相談ください。
